[금강일보] 칼럼 / 소중한 전세금 지키려면

대전 전세사기 고소 변호사가 알려주는 전세자금 지키는 예방 방법

법률사무소 BK파트너스 백준현 변호사

전세사기 기승이 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 해를 거듭할수록 피해 건수도 증가하고 피해 금액도 커지고 있다.

그동안 세입자가 떼인 보증금이 무려 2조 원에 달한다고 한다. 보증금 사기를 당한 사람 셋 중 둘은 청년층이라고 할 정도로 전세사기 피해자 중 청년 세입자가 높은 비중을 차지하고 있다.

대전에서도 얼마 전 300억 원대의 전세사기가 발생했고 피해자 모임 대표가 사무실에 찾아와 대책상담을 하고 간 적이 있다. 전세사기 피해로 목숨을 끊은 이도 있다는 말을 듣고 참담한 심정이었다.

세입자를 죽음으로 내모는 전세사기를 예방하기 위해서는 2중, 3중의 확인 절차를 반드시 거쳐서 확인하는 게 최고의 예방이다. 특히 계약 체결 당시 확인해야 할 사항만 철저히 하더라도 전세사기는 피할 수 있다. 알아본 부동산의 등기부등본을 확인해 해당 부동산에 부채가 얼마나 많은지 알아야 한다. 일반적으로 보증금과 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 깡통주택이라고 하는데 이러한 깡통주택은 반드시 피해야 한다. 설령 빚이 없다 하더라도 KB부동산시세 등에 나타나 있는 시세와 지급해야 할 보증금이 엇비슷한 수준이라면 해당 매물 역시 가능한 피해야 한다. 집값이 폭락하면 깡통주택과 다름없어지기 때문이다.

이렇게 알아보던 부동산에 관한 확인을 마쳤다면 다음으로 임대인에 대해 꼼꼼하게 확인해야 한다. 등기부등본상 임대인이 계약당사자가 맞는지 확인하고 임대인의 신분증도 면밀하게 살펴봐야 한다. 혹 불가피한 사유로 임대인 본인이 아닌 임대인의 대리인과 계약하게 될 때는 위임장과 인감도장을 증명할 인감증명서를 확인해야 하며 임대인과 반드시 유선 통화를 하여 확실하게 대리인이 맞는지 점검해야 한다. 대리인과 계약했다 하더라도 보증금은 임대인 명의 통장에 지급해야 하는데 만약 부득이 대리인 계좌로 입금하게 되는 경우라면 계약서에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌로 입금한다는 사실을 명시해야 한다.

만약 사고가 터져 자신의 보증금이 최우선 변제 대상이 아니라면 임대인의 임금 채무와 미납국세에 순위가 밀릴 우려가 있다. 따라서 임대인의 동의를 받아 미납국세를 열람해 확인해 보고 사회보험완납증명서도 꼼꼼하게 살펴야 한다. 물론 사회 보험 미납이 곧 임금체불이라고 볼 수는 없지만 위험을 줄이는 데는 도움이 된다. 그리고 계약서에 반드시 명시해야 하는 사항이 있는데, 바로 ‘계약 체결 다음 날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일체 하지 않겠다’라는 특약사항을 명시하는 것이다.

왜 이러한 특약사항을 포함해야 할까. 일반적으로 전입신고와 동시에 확정일자까지 받은 경우 대항력은 다음날 자정에 생긴다. 그런데 만약 임대인이 그날 집을 팔고 변경된 소유자가 주택담보대출을 받았다면 그 담보권의 효력은 그 즉시 효력을 갖게 된다. 따라서 은행의 담보권이 우선하게 되는데 실제 이런 사례가 빈번히 일어나고 있다. 이에 대응하기 위해서는 앞서 언급한 특약을 반드시 계약서에 포함해야 한다.

공인중개사에 관해 확인해야 할 것들도 상당하다. 먼저 국가공간정보포털사이트에 접속해 중개사가 등록된 공인중개업자가 맞는지 확인해야 한다. 다음으로는 공인중개사의 고의나 과실로 손해를 입었을 때 손해를 보증한다는 부동산 공제 증서를 받아야 한다. 이 공제 증서는 실제 중개 사고가 발생하면 쓰이고, 공인중개사 스스로 이 중개 건에서 위법행위를 하지 않겠다는 다짐의 의미이기도 하다. 마지막 안전장치로는 전제반환보증보험에 가입하는 것이다. 아무리 안전한 집이었다 하더라도, 집값의 폭락 등 예상하지 못한 상황이 발생할 수 있기 때문이다.

전세사기를 피하기 위해 귀찮지만 꼼꼼하게 살펴봐야 할 게 적잖다. 이 같은 예방 조치를 철저히 지킨다면 전세사기를 당할 위험을 크게 줄일 수 있을 것이다. 하지만 무엇보다 중요한 것은 조금의 의심이 생긴다면 주저하지 말고 전문가의 도움을 받는 것이다. 철저한 확인과 신중한 접근을 통해 더 이상 전세사기의 피해가 발생하지 않고, 안전하고 행복한 주거 생활이 지속되기를 바란다.

출처 : 금강일보(https://www.ggilbo.com)